袁小波

分类:名人

袁小波,珠海华发实业股份有限公司董事局主席,华发集团董事长。

  • 中文名:袁小波

    出生地:中国

就读EMBA


中山大学EMBA

简历

珠海华发实业股份有限公司袁小波珠海华发实业股份有限公司袁小波

      袁小波,曾任珠海市劳动局局长,珠海市政府副秘书长,现任珠海华发实业股份有限公司董事局主席,兼任华发集团董事长.

服务组织


      珠海华发实业股份有限公司 
  成立于1992年8月,其前身始创于1980年,是珠海最早从事房地开发经营的企业,1994年,取得国家一级房地产开发资质。
  十几年来,华发股份先后开发了银海新村、海滨新村、海景花园、丽景花园、美景花园、美景山庄、翠景花园、豪景花园、华景花园、九洲花园、鸿景花园(凯旋门广场)、华发广场、绿洋山庄、嘉园、华发新城等十多个住宅小区以及美景写字楼、翠景工业区、山海楼酒店、绿洋酒店等项目,竣工面积近二百万平方米。1997年,鸿景花园、美景山庄被国家建设部评为全国优秀示范小区,美景山庄被评为广东省优质样板工程;1999年,鸿景花园荣获国家建设部颁发的“全国城市住宅小区建设试点银质奖”;2001年,九洲花园和鸿景花园荣获“珠海园林花园小区”称号;2004年华发新城荣获由中国土地运营博览会评比的“影响中国的三十大社区”称号,在珠海、珠三角地区和港澳地区,乃至全国造成了一定的影响。

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珠海华发实业股份有限公司配股网上路演精彩回放
      华发股份(600325)刊登配股公告。昨天,公司在全景网举行网上路演,就此次发行与投资者进行了充分沟通与交流。
  对行业调控政策的理解
  部分投资者担心国家频繁出台的调控政策会对行业产生不利影响,为此华发股份董事局主席袁小波认为住宅业在我国具有重要的产业地位,国家出台政策并非刻意打压房地产行业,而是为保持行业平稳发展,延长行业上升期手段。
  支撑行业发展的需求因素具有长期性,且潜在需求量巨大。需求主要包括三个方面,即城市化进程中带来的增量需求、拆迁形成的刚性需求、改善住房需求。华发股份董事局副主席李光宁先生对需求量做了详细分析:一、城市化需求:2001至2005年我国城市化率平均年增长1.35个百分点,以2006年的人口基数和人均20平米建筑面积计算,新增城市人口每年对住宅的潜在需求为3.5亿平方米。二、拆迁需求:我国1966年前建造的住宅存量约为58.49 亿平方米,这部分住宅距今已超过四十年,并且由于建设水平的落后,我国住宅的功能折旧远大于物质折旧,这部分住宅已经进入有效拆迁期,按照拆1返2-3的经验数据,这部分需求在117-175亿平米之间。拆迁的释放速度取决于地方政府的具体安排,按2005年1.6亿平米的拆迁量计算,每年产生的需求是3.2-4.8亿平方米。三、改善需求:家庭收入所处的不同阶段决定了不同的购买能力,这导致了住房消费的阶梯性。1998年至今我国城市人均住宅面积增长1.04平方米,依此计算每年改善住宅需求量为5.85亿平方米。
  可见支撑行业的需求量巨大且具有长期性,而2007年我国住宅销售量仅为6.9亿平方米,供给和需求之间存在较大缺口,住宅业具有较大发展空间。
  市场现状及发展前景
珠海华发实业股份有限公司董事局主席袁小波  珠海华发实业股份有限公司董事局主席袁小波  


  公司董事局副主席、总裁刘克先生介绍了珠海市场的发展前景。毗邻港澳是珠海经济发展的重要地理优势。而澳门经济发展和人口增长在04年后开始提速,对住宅需求增长提供了有力支撑。07年澳门房价上涨迅速,目前约是珠海房价的4倍,比价效应的凸显对澳门人来珠海购房的吸引力进一步增强。
  广东省政府、珠海市政府提出把珠海建设成为珠江西岸的交通枢纽城市,按此目标,珠海将启动一系列基础设施建设。目前在建和即将启动的重大项目有30个,总投资508亿元(不包括港珠澳大桥)。其中港口和航道项目16个,投资250亿元;公路项目11个,投资149亿元;轨道交通项目3个,珠海投资约109亿元。具体项目包括机场北路、珠海大道、珠港大道、港珠澳大桥、太澳高速、金海大桥和太澳高速公路,以及广珠城际轨道、广珠铁路等工程。
  上述重大项目建设会给珠海城市空间和产业布局发展带来深刻影响,为珠海房地产市场发展提供经济基本面的支撑,也能延长其房产市场的需求半径,吸引更多外来人口,尤其是毗邻的港澳地区居民大规模的前来置业,支撑当地市场的长期发展,因此珠海市场并未出现销售放缓现象,而华发产品的性价比优势也使得其销售速度更是超出了珠海市场的平均水平。
  关于资金链
  公司目前的资金运作情况是投资者最关心的问题之一,据华发股份董事局副主席李光宁先生介绍,华发在珠海当地通过多年开发积累了良好信誉,获取银行贷款支持并不困难,一季度公司新增银行贷款8亿元,并且按基准利率执行。一季度期末公司账面现金余额达到21亿元,而公司的短期借款、一年内到期的非流动负债合计为7.4亿元,应付帐款和其他应付款合计5.63亿元,期末现金余额就已足够偿付短期债务,所以紧缩信贷对公司资金运营的负面影响也并不明显。
  公司顺畅的资金运营是通过合理安排土地储备和控制销售节奏来实现的。首先在行业内公司普遍产生过于乐观判断2007年二、三季度,华发并没有盲目扩张,避免了高成本拿地,在目前信贷紧缩背景下也减轻了公司土地出让金的支付压力。而从获取项目的方式,公司大多采取了收购项目公司股权的方式,这部分项目公司拥有的土地约占公司土地总储备的56%,相对公开市场拿地方式,收购对地价款的支付期限要求比较灵活,如公司的中山三乡项目要求三年内支付款项即可,也减缓了公司资金压力;此外,公司对市场运行趋势有较为准确的判断。为应对销售放缓负面影响,公司加快项目建设和推盘速度,使得主要项目华发世纪城二期能够在2007年11月推出,当时珠海市场销售并未受到明显影响,因此开盘当天即完成可售项目90%的销售率,顺利回流了资金。
华发股份董事局主席袁小波华发股份董事局主席袁小波

公司未来战略布局
  华发股份董事局主席袁小波先生为投资者介绍了公司未来的发展战略和区域布局。首先,鉴于住宅市场的长期发展空间,公司未来将继续专注于商品住宅开发;而从区域布局考虑,公司将以珠海市场为依托,逐步拓展异地资源以保持长期成长性和增强分散系统性风险能力。充裕的现金流为公司异地扩张提供机会,目前行业发展回归理性,多数公司由于资金压力并没有能力新增项目资源,新市场环境为公司自然挤出了竞争对手。2008年第一季度公司已经在重庆、成都、南宁设立办事处,为异地拓展做好了前期铺垫。
  公司竞争优势
  华发股份董事局主席袁小波先生将公司的竞争优势归纳为三个方面。一、公司有稳固的区域市场为依托,华发在珠海多年积累的资源和品牌优势为其他公司很难逾越,能够保证公司业绩平稳增长。二、大盘项目的开发能力。大盘项目对资金和专业开发能力要求较高,自然挤掉了不具备实力的企业,而华发在大盘开发方面具备丰富经验,将帮助公司在拓展项目的竞争中提高胜率。三、公司项目品质在同行业中位列前茅,性价比较高,有利于产品的快速销售。
  公司业绩增长
  投资者很关心公司未来两年的业绩增长情况,华发股份董事局副主席李光宁先生对此做出了详细的解答,公司2008年一季度已实现收入6.8亿元,并作出了半年度业绩较去年增长100%的盈利预测,而且一季度末公司预收帐款达到39.5亿元,因此公司2008年业绩继续实现高增长较为确定。2008年三季度,华发新城五期、世纪城三期和华发水郡将达到预售条件,届时公司又可实现资金回流,为2009年甚至10年业绩增长奠定基础。
  关于本次配股发行
受聘研究员受聘研究员


  据保荐机构国金证券副总裁姜文国先生介绍,公司本次将以每10股配3股的比例募集资金,配股价格定为每股13.98元,募集资金26.5亿元低于允许的募集资金30亿元的上限,配股价也相应比上限价格15.83元低12%左右,配股价格相对5月6日收盘价折让32.2%,充分考虑了股东的利益。
  目前紧缩政策加速行业整合进程,无法适应新环境的公司将被淘汰,为华发这样的优质公司提供难得扩张机会。如果募集资金到位,公司可以凭借其专业开发能力和资本优势,加快优势项目的开发进度,进一步扩大市场份额,为股东带来更多回报。
  (文字整理 陈 静)
  嘉宾介绍
  珠海华发实业股份有限公司董事局主席袁小波
  珠海华发实业股份有限公司董事局副主席李光宁
  珠海华发实业股份有限公司董事局副主席、总裁刘 克
  珠海华发实业股份有限公司董事局秘书谢 伟
  国金证券股份有限公司副总裁姜文国
  国金证券股份有限公司投行董事总经理宋乐真

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